Betänkande · 2025/26
En förbättrad modell för presumtionshyra
Sammanfattning Reglerna om hyressättning för nyproducerade lägenheter, så kallade presumtionshyror, ska bli mer flexibla. Riksdagen sa ja till regeringens förslag till lagändringar som gäller presumtionshyror. Presumtionshyra tillämpas ofta vid nyproduktion och innebär att hyran bestäms för de första 15 åren. Under den tiden höjs i regel inte hyran lika mycket som för lägenheter med bruksvärdeshyror. Det gör att inflyttningshyran för nyproduktion i dag oftast är högre än på hyresmarknaden i övrigt. Med de nya reglerna ska det finnas större möjligheter att justera presumtionshyrorna löpande under hyrestiden. Enligt förslaget ska detta skapa både bättre förutsättningar att bygga hyresbostäder och möjliggöra lägre inflyttningshyror för hyresgästerna. En annan del i förslaget är att hyresgästerna ska få större möjligheter att själva påverka lägenhetens utformning – och därmed hyran – genom önskemål om tillval eller frånval. För att möjliggöra angelägna moderniseringar av en fastighet ska hyran också kunna ändras med hänsyn till ett väsentligt intresse. Tvister som rör inledande presumtionshyror och löpande justeringar av sådana hyror ska enligt regeringens förslag kunna lösas med hjälp av en så kallad skiljeman som utses av hyresnämnden. Lagändringarna börjar gälla den 1 januari 2026. (Riksdagens beslutsnotis för hela betänkandet.)
Civilutskottet · 1 votering 19 november 2025
Betänkande CU5 · Läs debattprotokollet
Betänkandet debatterades i kammaren 19 november 2025 (14 anföranden).
Debattprotokollet omfattar hela dagens sammanträde med flera ärenden - sök på
”CU5” eller
debattrubriken i dokumentet. Webb-tv-länken går direkt till just denna debatt.
Debatten gäller hela betänkandet, inte en enskild beslutspunkt.
Ämne: Bostäder (grov koppling via utskott)
Betänkandets beslutspunkter
#1 Regeringens lagförslag Bifall
Utskottets förslag till beslut
Riksdagen antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, 3. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304), 4. lag om ändring i lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar. Därmed bifaller riksdagen proposition 2024/25:192 punkterna 1-4 och avslår motionerna 2025/26:175 av Malcolm Momodou Jallow m.fl. (V) yrkande 1 och 2025/26:210 av Amanda Palmstierna m.fl. (MP).
Riksdagen avslår ett motionsyrkande om att skiljemannens avgörande om tvister om inledande presumtionshyror ska lämnas inom sex veckor från det att hyresnämnden utsåg skiljemannen. Utskottet hänvisar till regeringens bedömning i propositionen.
Utskottets motivering
Utskottet har tidigare i betänkandet ställt sig bakom regeringens lagförslag som bl.a. innebär att skiljemannen, i tvister om inledande presumtionshyror, ska lämna sin rekommendation inom tio veckor. Enligt regeringen framstår en tidsfrist om tio veckor som väl avvägd. Regeringen pekar på att det i en tvist om inledande presumtionshyror inte finns någon risk för retroaktiva hyreshöjningar och att det kan vara mer komplicerat att avgöra inflyttningshyran än att bedöma storleken på löpande hyresjusteringar. Utskottet delar regeringens bedömning och är därför inte berett att ställa sig bakom förslaget om ett tillkännagivande om en kortare tidsfrist. Utskottet avstyrker därmed motionsyrkandet.
Reservationer
1.
Regeringens lagförslag, punkt 1 (V, MP)
av Malcolm Momodou Jallow (V) och Amanda Palmstierna (MP).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 1 borde ha följande lydelse:
Riksdagen antar regeringens förslag till
1. lag om ändring i jordabalken med den ändringen att punkt 2 ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna ska lyda: Äldre bestämmelser ska gälla för hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser om presumtionshyra som ingåtts före ikraftträdandet,
2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
3. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) med den ändringen att punkt 2 ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna ska lyda: Äldre bestämmelser ska gälla för hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser om presumtionshyra som ingåtts före ikraftträdandet,
4. lag om ändring i lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för kollektiva hyresförhandlingar.
Därmed bifaller riksdagen proposition 2024/25:192 punkterna 1–4 och motionerna
2025/26:175 av Malcolm Momodou Jallow m.fl. (V) yrkande 1 och
2025/26:210 av Amanda Palmstierna m.fl. (MP).
Ställningstagande
Det är en grundläggande princip att ny civilrättslig lagstiftning inte ska gälla för avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Trots detta föreslår regeringen att lagändringarna ska tillämpas retroaktivt på redan ingångna hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser. Flera remissinstanser, bl.a. Hyresgästföreningen och Konsumentverket, har motsatt sig regeringens förslag i denna del och bedömt att det inte finns tillräckliga skäl för en retroaktiv tillämpning. Vi delar den bedömningen. Vi anser således inte att de skäl som regeringen anför – att det annars skulle finnas två parallella regelverk under upp till 15 år, vilket skulle vara svårt för parterna att hantera – är tillräckliga för att låta lagändringarna gälla retroaktivt. Det har dessutom inte framkommit något stöd för att en retroaktiv tillämpning skulle ha en positiv inverkan på nyproduktionen. Riksdagen bör därför besluta att äldre bestämmelser ska gälla för de hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser om presumtionshyra som har ingåtts före ikraftträdandet av de lagändringar som nu införs.
2.
Hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser som ingåtts efter Svea hovrätts avgöranden, punkt 2 (V)
av Malcolm Momodou Jallow (V).
Förslag till riksdagsbeslut
Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 2 borde ha följande lydelse:
Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i reservationen och tillkännager detta för regeringen.
Därmed bifaller riksdagen motion
2025/26:175 av Malcolm Momodou Jallow m.fl. (V) yrkande 2.
Ställningstagande
Svea hovrätt klargjorde 2022 hur presumtionshyror får höjas årligen och specificerade även hur mycket hyran får höjas. I två överklagade mål klargjorde hovrätten bl.a. att presumtionshyressystemet medger en lägre hyreshöjning än vad som tidigare hade ansetts möjligt. Bland annat Sveriges advokatsamfund menar att regeringens förslag om retroaktiv tillämpning riskerar att få negativa konsekvenser för den hyresgäst som ingått ett hyresavtal mot bakgrund av Svea hovrätts avgöranden och accepterat en högre hyra än vad som annars varit fallet. Som framgår av reservation 1 föreslår jag i första hand att äldre bestämmelser ska gälla för alla hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser om presumtionshyra som ingåtts före ikraftträdandet. I andra hand anser jag att lagändringarna åtminstone inte ska tillämpas på de förhandlingsöverenskommelser och hyresavtal som har ingåtts efter Svea hovrätts avgöranden. Det är en uppgift för regeringen att ta fram ett förslag till övergångsbestämmelse med den innebörden och återkomma till riksdagen. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen.
3.
Möjligheten att ändra hyran med hänsyn till ett väsentligt intresse, punkt 3 (C)
av Alireza Akhondi (C).
Förslag till riksdagsbeslut
Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 3 borde ha följande lydelse:
Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i reservationen och tillkännager detta för regeringen.
Därmed bifaller riksdagen motion
2025/26:274 av Alireza Akhondi m.fl. (C) yrkande 2.
Ställningstagande
Jag har tidigare i betänkandet ställt mig bakom regeringens lagförslag och välkomnar möjligheten för parterna att avtala om ett tillägg eller avdrag på hyran på grund av tillval eller frånval som hyresgästen efterfrågat. Jag anser dock att lagstiftningen när det gäller vad som ska betraktas som ett ”väsentligt intresse” inte är tillräckligt tydlig. Regeringen bör därför återkomma med ett lagförslag där det framgår tydligt vad som avses med ett ”väsentligt intresse” som kan motivera en ändring av hyran i en förhandlingsöverenskommelse. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen.
4.
Tidsfristen för skiljemannens rekommendation, punkt 4 (C)
av Alireza Akhondi (C).
Förslag till riksdagsbeslut
Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 4 borde ha följande lydelse:
Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i reservationen och tillkännager detta för regeringen.
Därmed bifaller riksdagen motion
2025/26:274 av Alireza Akhondi m.fl. (C) yrkande 1.
Ställningstagande
Hur snabbt en tvist kan nå ett avgörande är av väsentlig betydelse för samtliga parter på bostadsmarknaden. När det gäller skiljemannens avgörande om inledande presumtionshyror anser jag att en sådan tvist bör avgöras inom sex veckor från det att hyresnämnden utsåg skiljemannen. Regeringen bör därför återkomma med ett lagförslag av den innebörden. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen.
Ur avsnittet "Tidsfristen för skiljemannens rekommendation" i betänkandet. Läs betänkandet
| Parti | Fördelning | Ja | Nej | Avstår | Frånv. |
|---|---|---|---|---|---|
| Socialdemokraterna | 93 | 0 | 0 | 13 | |
| Sverigedemokraterna | 61 | 0 | 0 | 11 | |
| Moderaterna | 60 | 0 | 0 | 8 | |
| Centerpartiet | 19 | 0 | 0 | 5 | |
| Vänsterpartiet | 0 | 18 | 0 | 4 | |
| Kristdemokraterna | 16 | 0 | 0 | 3 | |
| Miljöpartiet | 0 | 15 | 0 | 3 | |
| Liberalerna | 13 | 0 | 0 | 3 | |
| Partilösa | 1 | 2 | 0 | 1 |
#2 Hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser som ingåtts efter Svea hovrätts avgöranden Acklamation
Utskottets förslag till beslut
Riksdagen avslår motion 2025/26:175 av Malcolm Momodou Jallow m.fl. (V) yrkande 2.
Riksdagen antar regeringens lagförslag om bl.a. utökade möjligheter att löpande justera presumtionshyror och nya möjligheter att lösa tvister om inledande presumtionshyror och tvister om löpande justering av sådana hyror. Därmed avslår riksdagen motionsyrkanden om att den nya lagstiftningen inte ska tillämpas retroaktivt.
Utskottets motivering
Regeringen föreslår att de nya reglerna ska gälla för redan ingångna överenskommelser om presumtionshyra och hyresavtal, med andra ord att lagändringarna ska gälla retroaktivt. Som skäl anför regeringen bl.a. att en annan ordning skulle innebära att två parallella regelverk för hyresjustering skulle gälla under en så lång tid som upp till 15 år, vilket skulle göra hyressättningssystemet ännu mer svåröverskådligt än det redan är. Det kan vidare vara komplicerat för de förhandlande parterna att behöva förhålla sig till två parallella regelverk för hyresjustering under lång tid. Av de skäl som regeringen anför i propositionen anser utskottet att förslagen till övergångsbestämmelser är lämpligt utformade och väl avvägda. Riksdagen bör därför anta regeringens förslag i den delen och avslå motionsyrkandena om att lagstiftningen inte ska gälla retroaktivt. När det gäller lagförslagen i övriga delar har det inte väckts några motioner som går emot regeringens förslag. Av de skäl som anförs i propositionen anser utskottet att riksdagen bör anta lagförslagen.
Utskottet övergår nu till att behandla motionsyrkanden med förslag om tillkännagivanden i frågor som berörs i propositionen.
Ur avsnittet "Regeringens lagförslag" i betänkandet. Läs betänkandet
Avgjord med acklamation - kammaren antog utskottets förslag utan omröstning.
#3 Möjligheten att ändra hyran med hänsyn till ett väsentligt intresse Acklamation
Utskottets förslag till beslut
Riksdagen avslår motion 2025/26:274 av Alireza Akhondi m.fl. (C) yrkande 2.
Riksdagen avslår ett motionsyrkande om att regeringen bör återkomma med ett lagförslag som förtydligar innebörden av ett väsentligt intresse.
Utskottets motivering
Utskottet har tidigare i betänkandet ställt sig bakom regeringens lagförslag när det gäller nya möjligheter för förhandlingsordningens parter att träffa förhandlingsöverenskommelser om ändringar av hyran som motiveras av ett väsentligt intresse. Utskottet ser inte skäl för någon åtgärd med anledning av motionsyrkandet, som därför bör avslås.
Ur avsnittet "Möjligheten att ändra hyran med hänsyn till ett väsentligt intresse" i betänkandet, som även gäller punkt 4. Läs betänkandet
Avgjord med acklamation - kammaren antog utskottets förslag utan omröstning.
#4 Tidsfristen för skiljemannens rekommendation Acklamation
Utskottets förslag till beslut
Riksdagen avslår motion 2025/26:274 av Alireza Akhondi m.fl. (C) yrkande 1.
Riksdagen avslår ett motionsyrkande om att regeringen bör återkomma med ett lagförslag som förtydligar innebörden av ett väsentligt intresse.
Utskottets motivering
Utskottet har tidigare i betänkandet ställt sig bakom regeringens lagförslag när det gäller nya möjligheter för förhandlingsordningens parter att träffa förhandlingsöverenskommelser om ändringar av hyran som motiveras av ett väsentligt intresse. Utskottet ser inte skäl för någon åtgärd med anledning av motionsyrkandet, som därför bör avslås.
Ur avsnittet "Möjligheten att ändra hyran med hänsyn till ett väsentligt intresse" i betänkandet, som även gäller punkt 3. Läs betänkandet
Avgjord med acklamation - kammaren antog utskottets förslag utan omröstning.
Stapelns bredd visar andel inom partiets riksdagsgrupp. Hur enskilda ledamöter röstade finns i betänkandet hos riksdagen.